Untervermietung im Grundsicherungsgeld: wie die Untermiete angerechnet wird

Kurz gesagt: Wer im Grundsicherungsgeld-Bezug einen Teil seiner Wohnung untervermietet, bekommt die Untermiete nicht als Einkommen angerechnet. Sie mindert die Kosten der Unterkunft und Heizung, das Jobcenter übernimmt also nur noch die Wohnkosten, die nach Abzug der Untermiete übrig bleiben (BSG, Urteil vom 06.08.2014, B 4 AS 37/13 R; Fachliche Weisungen der Bundesagentur für Arbeit, Rz. 11.65). Nur wenn die Untermiete höher ist als deine gesamten Wohnkosten, zählt der Überschuss als Einkommen. Angerechnet wird nur Geld, das tatsächlich gezahlt wurde. Finanziell bleibt dir bei angemessener Miete gleich viel, bei einer zu teuren Wohnung kann die Untervermietung aber den Umzug ersparen. Deinen Anspruch mit den neuen Wohnkosten rechnet der Grundsicherungsgeld-Rechner aus.

Untermiete ist kein Einkommen, sondern ein Abzug von der Miete

Grundsätzlich zählt nach § 11 SGB II jede Einnahme in Geld als Einkommen. Für die Untermiete hat das Bundessozialgericht eine Ausnahme gemacht: Erträge aus der Untervermietung von Teilen der angemieteten Wohnung sind eine Kostensenkungsmaßnahme im Rahmen der Bedarfsberechnung und kein Einkommen, soweit sie die tatsächlichen Aufwendungen für die Unterkunft nicht übersteigen (Urteil vom 06.08.2014, B 4 AS 37/13 R). Das Gericht nennt die Untermiete wirtschaftlich betrachtet einen "Durchlaufposten", der an den Vermieter weitergeleitet wird.

Die Bundesagentur für Arbeit folgt dem in ihren Fachlichen Weisungen zu §§ 11 bis 11b SGB II (Stand 24.10.2024, Kapitel 4.3 Abs. 5, Rz. 11.65) mit einem einzigen Satz: "Einnahmen aus Untervermietung mindern die Kosten der Unterkunft." Die kommunalen Träger, die für die Wohnkosten zuständig sind, setzen das genauso um. Die Fachanweisung zu § 22 SGB II der Hamburger Sozialbehörde (Stand 22.05.2026, Ziffer 6.5.3) formuliert es so: Die Einnahmen aus Untervermietung mindern die Aufwendungen für Unterkunft und Heizung und stellen grundsätzlich kein Einkommen dar, es sei denn, es entsteht ein Überschuss.

Das hat eine praktische Folge: Auf die Untermiete gibt es keinen Erwerbstätigenfreibetrag, sie wird aber auch nicht mit anderem Einkommen vermischt. Sie verringert schlicht die Zeile "Kosten der Unterkunft und Heizung" im Bescheid.

Rechenbeispiel: angemessene Wohnung, ein Zimmer untervermietet

Alleinstehend, Regelbedarf 563 Euro, Zweizimmerwohnung mit 520 Euro Kaltmiete, 110 Euro Nebenkosten und 90 Euro Heizung, zusammen 720 Euro. Das Jobcenter erkennt die Miete als angemessen an. Ein Zimmer wird für 280 Euro im Monat einschließlich Nebenkosten und Heizung untervermietet.

Bei einer angemessenen Wohnung bringt die Untervermietung also kein zusätzliches Geld. Das Jobcenter spart die 280 Euro, du teilst deine Wohnung. Wer nur deswegen untervermieten möchte, um mehr Geld zu haben, wird im laufenden Bezug enttäuscht. Anders sieht es aus, wenn die Miete zu hoch ist.

Wann sich Untervermieten lohnt: die zu teure Wohnung

Liegt deine Miete über der kommunalen Angemessenheitsgrenze, übernimmt das Jobcenter nach dem Ende der Karenzzeit und einer Übergangsfrist nur noch den angemessenen Betrag. Die Differenz musst du aus dem Regelbedarf zahlen. Wie diese Grenzen und Fristen funktionieren, erklärt der Artikel zur angemessenen Miete. Genau hier hilft die Untervermietung, denn das Bundessozialgericht wertet sie ausdrücklich als Kostensenkungsmaßnahme: Maßgeblich ist, was nach Abzug der Untermiete an Wohnkosten übrig bleibt.

Gleiche Wohnung wie oben, 720 Euro warm. Angenommen, das Jobcenter erkennt nach Ablauf der Fristen höchstens 550 Euro als angemessen an (die tatsächliche Grenze hängt von deinem Wohnort ab).

Ohne Untermieter fehlen jeden Monat 170 Euro vom Regelbedarf. Mit Untermieter liegen die verbleibenden Wohnkosten unter der Grenze, das Jobcenter trägt sie vollständig, und du kannst in der Wohnung bleiben. Die Untervermietung ersetzt in diesem Fall den Umzug.

Kann das Jobcenter die Untervermietung verlangen?

Fordert das Jobcenter dich zur Kostensenkung auf, ist die Untervermietung einer der möglichen Wege, neben einem Mietnachlass und dem Umzug. Die Hamburger Fachanweisung (Ziffer 6.5.3) legt der leistungsberechtigten Person auf, darzulegen, warum eine Untervermietung ausscheidet, und nennt als typische Gründe:

• Größe oder Zuschnitt der Wohnung lassen es nicht zu, etwa weil das freie Zimmer ein Durchgangszimmer ist.
• Persönliche Lebensumstände sprechen dagegen, zum Beispiel minderjährige Kinder im Haushalt.
• Der Vermieter lehnt ab, und zwar aus mietrechtlich zulässigen Gründen. Das Ablehnungsschreiben dient als Nachweis.
• Es findet sich niemand, obwohl du dich ausreichend bemüht hast, etwa mit regelmäßigen Anzeigen im Internet und Aushängen.

Andere Jobcenter haben eigene Richtlinien, weil die Wohnkosten kommunal geregelt sind. Die Gründe oben sind aber allgemein nachvollziehbar. Wenn du eine Kostensenkungsaufforderung bekommst, dokumentiere deine Bemühungen schriftlich.

Mietrecht: ohne Erlaubnis des Vermieters geht es nicht

Nach § 540 BGB darfst du die Wohnung nicht ohne Erlaubnis deines Vermieters einem Dritten überlassen. Für einen Teil der Wohnung hilft dir § 553 Abs. 1 BGB: Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, kannst du die Erlaubnis verlangen. Ein solches Interesse liegt nach der Hamburger Fachanweisung vor, wenn du die volle Miete aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr zahlen kannst. Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung überbelegt würde oder ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist.

Ist ihm die Untervermietung nur gegen eine höhere Miete zumutbar, darf er die Erlaubnis nach § 553 Abs. 2 BGB von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen. Diesen Zuschlag kannst du an den Untermieter weitergeben. Nach der Hamburger Fachanweisung (Ziffer 1.5.2.2) werden Miete und Zuschlag zusammen anerkannt, solange sie in der Summe innerhalb der Angemessenheitsgrenze liegen.

Die Zustimmung des Vermieters ist für das Jobcenter übrigens keine Voraussetzung, um deine Wohnkosten anzuerkennen, sie betrifft nur das Verhältnis zwischen dir und dem Vermieter (Hamburger Fachanweisung, Ziffer 1.5.2.1). Ohne Erlaubnis riskierst du aber Ärger mit dem Vermieter bis hin zur Gefährdung des Mietvertrags. Hol sie deshalb vorher schriftlich ein.

Wenn die Untermiete die eigene Miete übersteigt

Die Grenze der Rechtsprechung ist klar: Kein Einkommen ist die Untermiete nur, soweit sie deine tatsächlichen Wohnkosten nicht übersteigt. Was darüber hinausgeht, zählt als Einkommen. Beispiel: Die Wohnung kostet 600 Euro warm, zwei möblierte Zimmer bringen zusammen 700 Euro.

Für die Vermietung von Räumen sehen die Fachlichen Weisungen (Kapitel 4.3 Abs. 2 und 3) außerdem vor, dass nur der Überschuss über die notwendigen Ausgaben zählt. Wird die Vermietung von möblierten Zimmern gewerbsmäßig betrieben, behandelt die Bundesagentur die Einnahmen als Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit (Abs. 4, Rz. 11.64). Dann gelten die Regeln aus dem Artikel zur Selbstständigkeit im Grundsicherungsgeld. Wer eine eigene Immobilie vermietet, hat zusätzlich eine Vermögensfrage, siehe Schonvermögen 2026.

Wenn der Untermieter nicht zahlt

Das Jobcenter darf keine Untermiete abziehen, die gar nicht bei dir ankommt. Das Bundessozialgericht hat entschieden, dass nur eine tatsächlich zugeflossene Einnahme als bereites Mittel den Bedarf im jeweiligen Monat decken kann. Die Anrechnung einer fiktiven Einnahme ist nach dem System des SGB II ausgeschlossen (Urteil vom 29.11.2012, B 14 AS 161/11 R). Allein der Anspruch aus dem Untermietvertrag ändert deinen Bedarf also noch nicht.

Dasselbe Urteil verpflichtet das Jobcenter, dich bei der Durchsetzung berechtigter Ansprüche zu unterstützen, bevor es Wohnkosten senkt. Für dich heißt das: Zahlungsausfall sofort melden, den Untermieter nachweisbar mahnen und die Kontoauszüge aufheben. So wird der Bedarf für den betreffenden Monat ohne Abzug berechnet.

Die andere Seite: du bist Untermieter

Beziehst du selbst Grundsicherungsgeld und wohnst zur Untermiete, erkennt das Jobcenter deine Untermiete als Bedarf für Unterkunft und Heizung an, soweit sie angemessen ist. Normalerweise werden Wohnkosten, die mehrere Personen gemeinsam nutzen, nach Köpfen verteilt. Das gilt nach dem Bundessozialgericht aber nicht, wenn der Nutzung bindende vertragliche Regelungen zugrunde liegen, etwa ein Untermietvertrag (Urteil vom 29.11.2012, B 14 AS 161/11 R). Maßgeblich ist dann die vereinbarte Untermiete.

Wichtig für Wohngemeinschaften: Ein schriftlicher Untermietvertrag ist auch ein Indiz dafür, dass ihr keine Einstandsgemeinschaft seid. Wann das Jobcenter Mitbewohner zusammenrechnet, erklärt der Artikel Bedarfsgemeinschaft oder Haushaltsgemeinschaft.

Was du praktisch tun solltest

• Erlaubnis einholen. Vor dem Einzug schriftlich beim Vermieter, mit Hinweis auf § 553 BGB und deine wirtschaftliche Lage.
• Schriftlichen Untermietvertrag schließen. Mit Zimmer, Miete, Anteil an Nebenkosten und Heizung und Zahlungstermin.
• Jobcenter informieren. Die Untervermietung ist eine Änderung, die du nach § 60 SGB I mitteilen musst. Schick den Vertrag mit, dann rechnet das Jobcenter die Wohnkosten neu.
• Zahlungen auf das Konto. Überweisungen statt Bargeld machen Zufluss und Ausfall nachweisbar.
• Bescheid prüfen. Taucht die Untermiete unter "Einkommen" statt bei den Wohnkosten auf, oder wurde eine nicht gezahlte Untermiete abgezogen, lohnt der Widerspruch innerhalb eines Monats.

Arbeitest du nebenbei, bleibt der Erwerbstätigenfreibetrag davon unberührt. Mit 603 Euro Minijob und den 440 Euro Wohnkosten aus dem ersten Beispiel läge der Anspruch bei 608,90 Euro, verfügbar wären 1.211,90 Euro plus die 280 Euro Untermiete. Wie viel jeder weitere Euro Lohn bringt, zeigt der Zuverdienst-Optimierer.

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