Eigenheim und Grundsicherungsgeld: welche Wohnkosten das Jobcenter übernimmt

Kurz gesagt: Eigentum und Leistungsbezug schließen sich nicht aus. Geprüft wird zweimal getrennt. Beim Vermögen bleibt ein selbst genutztes Hausgrundstück bis 140 Quadratmeter oder eine selbst genutzte Eigentumswohnung bis 130 Quadratmeter geschützt (§ 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 SGB II). Bei den Wohnkosten gilt dieselbe Vorschrift wie für Mieter: Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind (§ 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II). Als Unterkunftsbedarf zählen die laufenden Lasten der Immobilie, also Schuldzinsen, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Wasser, Abwasser, Müll und Schornsteinfeger. Die Tilgung zählt grundsätzlich nicht, weil die Leistung den laufenden Bedarf deckt und kein Vermögen aufbauen soll. Was dein Haushalt insgesamt braucht und wie hoch der Anspruch damit ausfällt, rechnet der Grundsicherungsgeld-Rechner in einer Minute aus.

Zwei Prüfungen, die oft verwechselt werden

Die häufigste Sorge lautet: Muss ich mein Haus verkaufen? Das ist eine Vermögensfrage, und sie wird in § 12 SGB II beantwortet. Geschützt ist danach "ein selbst genutztes Hausgrundstück mit einer Wohnfläche von bis zu 140 Quadratmetern oder eine selbst genutzte Eigentumswohnung von bis zu 130 Quadratmetern", ab der fünften Person im Haushalt je 20 Quadratmeter mehr. Die Einzelheiten und die aktuellen Freibeträge stehen im Artikel Vermögensprüfung 2026.

Davon unabhängig ist die zweite Frage: Welche laufenden Kosten deiner Immobilie erkennt das Jobcenter als Bedarf an? Dafür gilt § 22 SGB II, dieselbe Vorschrift wie bei Mietern. Der Unterschied ist nur, dass an die Stelle der Miete die Lasten treten, die mit der Nutzung der Immobilie unmittelbar verbunden sind. Diese Zuordnung hat das Bundessozialgericht im Urteil vom 24. Februar 2011 (B 14 AS 61/10 R) für selbst bewohntes Wohneigentum bestätigt und sich dabei an der Aufzählung in § 7 Abs. 2 der Verordnung zur Durchführung des § 82 SGB XII orientiert. Dort stehen Schuldzinsen und dauernde Lasten, Steuern vom Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge sowie der Erhaltungsaufwand.

Merksatz für den Antrag: Alles, was bei einem Mieter in der Bruttokaltmiete stecken würde, zählt auch beim Eigentümer. Alles, was Vermögen aufbaut oder aus dem Regelbedarf zu zahlen ist, zählt nicht.

Was bei selbst bewohntem Eigentum als Unterkunftsbedarf zählt

Bei einer Eigentumswohnung steckt vieles davon im monatlichen Hausgeld der Eigentümergemeinschaft. Reiche deshalb die Jahresabrechnung und den aktuellen Wirtschaftsplan ein und lass dir die Positionen aufschlüsseln. Nicht abschließend geklärt ist, wie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zu behandeln ist: § 22 Abs. 2 SGB II erfasst dem Wortlaut nach die tatsächlich anfallenden unabweisbaren Aufwendungen, nicht eine Rücklagenzahlung im Voraus. Die kommunalen Träger handhaben das unterschiedlich. Wird die Rücklage gestrichen, solltest du die Reparaturkosten später gesondert beantragen.

Die Tilgung: der teure Unterschied zur Miete

Hier liegt die eigentliche Härte für Eigentümer. Das Bundessozialgericht hat mit Urteil vom 7. November 2006 (B 7b AS 8/06 R) entschieden, dass Tilgungsleistungen bei den Unterkunftskosten grundsätzlich außer Betracht bleiben: Die Grundsicherung sichert den aktuellen Lebensunterhalt, sie soll nicht der Vermögensbildung dienen. Wer 570 Euro Kreditrate zahlt, davon 310 Euro Zinsen und 260 Euro Tilgung, bekommt also nur die 310 Euro in den Bedarf gerechnet.

Es gibt eine Ausnahme, aber sie ist eng. Nach dem Urteil vom 18. Juni 2008 (B 14/11b AS 67/06 R) können Tilgungsraten in besonderen Ausnahmefällen übernommen werden, wenn die Finanzierung bereits weitgehend abgeschlossen ist und ohne die Übernahme der Verlust des Wohneigentums droht. Auch dann sind die Finanzierungskosten auf den Betrag begrenzt, der bei einer angemessenen Mietwohnung anerkannt würde. Die Rechtsprechung zielt damit auf den Haushalt kurz vor der letzten Rate, nicht auf die junge Familie im dritten Finanzierungsjahr.

Praktisch heißt das: Sprich früh mit deiner Bank. Eine Tilgungsaussetzung für die Zeit des Leistungsbezugs senkt die monatliche Belastung auf den Zinsanteil, und genau der ist der Teil, den das Jobcenter trägt. Wichtig ist, dass die Aussetzung tatsächlich vereinbart wird und die Zinsen weiter abfließen. Gestundete Beträge, die im laufenden Monat gar nicht gezahlt werden, sind kein aktueller Bedarf.

Angemessenheit und Karenzzeit bei Eigentümern

Der Maßstab ist derselbe wie für Mieter: Die anerkannten Unterkunftskosten werden mit der abstrakt angemessenen Bruttokaltmiete deiner Kommune für die Haushaltsgröße verglichen. Ein großes Haus mit hoher Zinslast kann also unangemessen sein, obwohl das Eigentum als Vermögen geschützt ist. Beides hat nichts miteinander zu tun: Der Vermögensschutz zwingt dich nicht zum Verkauf, er verpflichtet das Jobcenter aber auch nicht, jede Belastung zu tragen.

• Karenzzeit: Im ersten Jahr des Leistungsbezugs werden die tatsächlichen Unterkunftsaufwendungen anerkannt (§ 22 Abs. 1 Satz 2 und 3 SGB II). Das gilt für Eigentümer genauso wie für Mieter.
• Deckel seit dem 1. Juli 2026: Aufwendungen, die mehr als eineinhalbmal so hoch sind wie die abstrakt angemessenen Kosten, werden auch in der Karenzzeit nicht anerkannt (§ 22 Abs. 1 Satz 6 SGB II). Die Details stehen im Artikel Angemessene Miete beim Grundsicherungsgeld.
• Heizung: Für die Heizkosten gilt keine Karenzzeit, sie müssen von Anfang an angemessen sein. Bei Öl oder Pellets fällt die Rechnung auf einen Schlag an, dazu unten mehr.
• Instandhaltung und Reparatur: Für diese Bedarfe gilt die Karenzzeit ausdrücklich nicht, § 22 Abs. 2 Satz 3 SGB II nimmt Absatz 1 Satz 2 bis 4 aus.
• Kostensenkung: Sind die laufenden Lasten dauerhaft zu hoch, kann das Jobcenter zur Senkung auffordern. Beim Eigenheim ist eine Senkung oft weder möglich noch zumutbar, weil Zinsen und Grundsteuer feststehen und ein Verkauf wegen des Vermögensschutzes gerade nicht verlangt werden kann. Diese Unzumutbarkeit solltest du schriftlich darlegen.

Reparatur, Grundsteuerbescheid, Ölrechnung: einmalige Beträge

Eigentümerkosten fallen selten gleichmäßig an. § 22 Abs. 2 Satz 1 SGB II regelt den wichtigsten Fall im Wortlaut: "Als Bedarf für die Unterkunft werden auch unabweisbare Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum im Sinne des § 12 Absatz 1 Satz 2 Nummer 5 anerkannt, soweit diese unter Berücksichtigung der im laufenden sowie den darauffolgenden elf Kalendermonaten anfallenden Aufwendungen insgesamt angemessen sind." Es wird also nicht der einzelne Monat betrachtet, sondern ein Zwölfmonatsfenster. Übersteigen die unabweisbaren Aufwendungen diesen Rahmen, kann der kommunale Träger nach Satz 2 ein Darlehen erbringen, das dinglich gesichert werden soll, in der Regel über eine Grundschuld.

Drei Regeln für die Praxis:

• Vorher beantragen. Unabweisbar heißt: notwendig, um das Haus bewohnbar zu halten, etwa die defekte Heizung im Winter oder ein undichtes Dach. Der Antrag gehört vor die Beauftragung des Handwerkers, am besten mit Kostenvoranschlag. Eine Schönheitsreparatur ist kein unabweisbarer Bedarf.
• Einmalige Rechnungen zählen im Fälligkeitsmonat. Das Bundessozialgericht hat im Urteil vom 24. Februar 2011 (B 14 AS 61/10 R) zu einmaligen Kosten für die Sanierung eines Kanalhausanschlusses entschieden, dass der Betrag als aktueller Bedarf im Monat der Fälligkeit zu berücksichtigen ist und nicht auf zwölf Monate verteilt wird. Dasselbe Muster gilt für den jährlichen Grundsteuerbescheid und für die Öl- oder Pelletslieferung: Sie gehören in den Monat, in dem sie zu zahlen sind. Melde solche Rechnungen dem Jobcenter deshalb rechtzeitig vorher an.
• Kopfteile. Wohnen mehrere Personen im Haus, werden die Unterkunftskosten nach der Zahl der Nutzer aufgeteilt, unabhängig davon, ob alle zur Bedarfsgemeinschaft gehören. Auch das hat das Bundessozialgericht in derselben Entscheidung klargestellt.

Rechenbeispiel: Paar mit einem Kind im eigenen Haus

Ein Paar mit einem achtjährigen Kind wohnt im eigenen Reihenhaus. Die Kreditrate beträgt 570 Euro im Monat, davon 310 Euro Zinsen und 260 Euro Tilgung. Dazu kommen 32 Euro Grundsteuer, 28 Euro für Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung und 85 Euro für Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung und Schornsteinfeger. Die Heizung kostet im Schnitt 120 Euro im Monat.

In den Rechner gehören damit 310 Euro als Kaltmiete, 145 Euro als Nebenkosten und 120 Euro als Heizkosten. Der Rest der Rechnung ergibt sich daraus:

Die Familie hat damit 1.977 Euro im Monat zur Verfügung, muss davon aber die 260 Euro Tilgung selbst tragen. Das sind rund 19 Prozent des gesamten Regelbedarfs von 1.402 Euro, die für Essen, Kleidung und Strom nicht mehr da sind. Genau deshalb ist das Gespräch mit der Bank über eine Tilgungsaussetzung für Eigentümer im Leistungsbezug meist wichtiger als jede andere Stellschraube.

Kommt Erwerbseinkommen dazu, greift der Erwerbstätigenfreibetrag nach § 11b SGB II. Weil ein Kind im Haushalt lebt, reicht die letzte Stufe bis 1.500 Euro brutto:

Der Anspruch dieser Familie endet erst bei rund 2.100 Euro brutto. Bis 1.500 Euro bleibt von jedem zusätzlichen Euro etwas hängen, darüber nichts mehr, weil der Freibetrag dort seine Obergrenze erreicht. Wie sich das in deinem Fall verhält, zeigt der Zuverdienst-Optimierer mit der Grenz-Behaltequote je Lohnstufe (Annahme wie im Rechner: Netto ungefähr gleich Brutto, die genauen Abzüge hängen von Steuerklasse und Beitragssätzen ab).

Wenn es knapp wird: Lastenzuschuss statt Grundsicherungsgeld

Für Eigentümer gibt es eine Alternative, die Mieter in dieser Form nicht kennen. Wohngeld wird nicht nur als Mietzuschuss gezahlt: "Wohngeldberechtigte Person ist für den Lastenzuschuss jede natürliche Person, die Eigentum an selbst genutztem Wohnraum hat" (§ 3 Abs. 2 WoGG). Gleichgestellt sind Erbbaurechte, eigentumsähnliche Dauerwohnrechte, Wohnungsrechte und Nießbrauch.

Beides zusammen geht nicht, wer Grundsicherungsgeld bezieht, ist vom Wohngeld ausgeschlossen. Der Vergleich lohnt sich vor allem, wenn der Anspruch ohnehin klein ist: Beim Wohngeld wird das Einkommen des Haushalts geprüft und nicht der gesamte Bedarf. Der Nachteil ist ebenso deutlich: Wohngeld übernimmt keine Reparatur nach § 22 Abs. 2 SGB II, und die Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung zahlt niemand für dich. Wie der Vergleich systematisch funktioniert, steht im Artikel Wohngeld oder Grundsicherungsgeld.

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